白云地价5.9万?长岭居地价4.4万?不要再传了!真相是...

时间:2017-08-16 08:00 点击:377次 来自:网络原创 作者:广州房产
导读:         不知道昨晚到今天,你有没有被两张模糊的截图刷屏: 不少中介朋友们都在转发,以致于房产君收到特别多的询问,这是真的吗?什么时候拍的?  在这里,觉得有必要说清楚一下情况,希望不要再误传。 疑问一 这两块地是刚刚拍的吗? 许多人都以为这两块地是…

        不知道昨晚到今天,你有没有被两张模糊的截图刷屏:

不少中介朋友们都在转发,以致于房产君收到特别多的询问,这是真的吗?什么时候拍的?

 在这里,觉得有必要说清楚一下情况,希望不要再误传。

疑问一

这两块地是刚刚拍的吗?

许多人都以为这两块地是刚刚拍的,以为广州又出高地价地块,朋友圈里不乏“深夜炸弹”“全部自持”“怎么可能不涨价”“趁早上车”的言论。

实际上,这两块地确实存在,但是在今年4月28日出让。喏,来看看广州公共资源交易中心网站公布的成交结果,有图有真相。

????:万科疯抢两地:29832元/平+自持50%夺白云鱼苗场地块 19862元/平+自持55%夺长岭居地块

▲广州公共资源交易中心截图

这两块地,也是广州首度出现“竞自持”的情况。其中,白云鱼苗场宅地,以238765万元和1350平配建卖给了万科,扣除安置房面积后,需自持50%的建筑面积,即40019平,楼面价29382元/平(未剔除自持面积)。

长岭居YH-A4-3宅地,也被万科拿下,付出122240.8万元和900平配建,同时需自持55%物业,即33851平,楼面价19862元/平(未剔除自持面积)。

疑问二

白云楼面价5.9万?长岭居4.4万?

严格来说,白云鱼苗场宅地楼面价5.9万/平,长岭居宅地楼面价4.4万/平,不能说是错误的,但房产君认为该算法不科学。

曾经在一篇拍地稿件中,房产君就讨论过两种算法,并给了两个不同的楼面价(这里暂且先忽略建安成本)。

????:不到15分钟!又是55%自持!融信首进广州 15721元/平斩获增城宅地

▲融信也是自持拿地

两种算法,一种是未剔除自持面积;一种是剔除了自持面积,只算可售面积。

未剔除自持面积:楼面价=成交总价 /(总建筑面积 — 配建面积)

剔除自持面积:楼面价=成交总价/(总建筑面积 — 配建面积 — 自持面积)

按道理来说,应该算可售面积楼面价比较合理。不过,因为涉及自持,就出现一个问题:自持部分是有收益的,不能像配建保障房一样予以直接剔除。而且,如果是自持100%,这公式就无法计算。

白云5.9万、长岭居4.4万,就是按照可售面积楼面价。但实际上,由于忽略了自持部分的收益,这楼面价要比实际的高,有失偏颇。

那么,有科学的算法吗?房产君坦言,并没有。所以,我们采用的是白云“2.9万/平+自持50%”、长岭居“1.9万/平+自持55%”的说法,欢迎大家一起探讨。

最后,房产君想说一下,这篇并不是要踩谁,只是希望朋友圈转发的各位,要先查证一下消息,不要误导买家,更不要哄抬“要暴涨”等言论。

如果想第一时间了解广州楼市最新变化,欢迎关注、勾搭房产君。

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